香江金融危機已經落下帷幕，但香江人還來不及高興，一場與他們更加切身相關、也更巨大的風暴已經席捲而來。

    樓市真的崩盤了。

    樓市的崩盤和股市不同，不是一朝一夕的事情，有一定的次序性和時間性。

    很多人都說，當買菜大媽都開始買房的時候，就是崩盤的信號了。

    其實這完全是馬後炮，從這點上根本看不出樓市是否會崩盤。

    地產是非常複雜的產業，是否會崩盤取決於很多因素，但縱觀百年以來的地產市場，在崩盤前至少都有兩個信號：金融高槓桿和單位成本超過居民可承受最大值。

    是的，這裏不提複雜的經濟邏輯和崩盤的根本原因，只說淺顯的信號，當出現什麼信號時，就意味着快崩了。

    無論是1926年的弗羅里達大崩盤，還是1991年東瀛泡沫破滅，更或是目前的香江及日後的美國，在崩盤前，都符合這兩點特性。

    先說高槓桿，房地產行業的金融屬性遠大於其實體屬性，所謂金融高槓桿，一方面是指地產商融資的金融槓桿，另一方面是指購房者買房所使用的金融槓桿。

    無論在世界任何一個國家，地產商開發的樓盤，大多使用的都不是自己的錢，而是銀行、金融機構、投資理財產品的錢。

    但縱使如此，每個地產商的槓桿率也都是不同的。自有資金實力強、財務穩健、比較謹慎的公司可能只有百分之三四十的負債率，而那些步子邁得比較大，狂飆突進的公司，其借來的錢可能數十倍於自有資金。

    購房者的高槓桿就更好理解了，我們熟悉的按揭或者公積金貸款，都屬於金融槓桿的一部分。

    如果購房者的首付能在三成或以上，其餘按揭的方式來購房，其實並不算是高槓桿。

    怕就怕「二按」。

    「二按」，顧名思義，就是二次按揭，比如一次按揭首付兩成，但經過二次按揭，可能只用百分之五的首付就能買下一套房子。

    剩下的百分之九十五呢？當然都是銀行出了。相當於找幾個不同的銀行，借出了百分之九十五的錢來購買一套房子，槓桿率達到1900%。

    如果再算上利息，呵呵，只怕3000%都打不住。

    所謂槓桿，通俗來說，就是借錢。

    而借錢，是要付利息的。

    對地產商來說，利率在12-15%左右的借款，已經算是非常不錯的融資成本。很多地產商甚至會以25%以上的利率進行融資，融資槓桿更是高達1000%-2000%，可想而知，如果一旦成交量萎縮，最先倒閉的就是這些地產商。

    而對於購房者來說，雖然按揭利率較低，但他們畢竟只支付了5%的首付。如果房價維持上漲態勢還好，但要是房價開始下跌，哪怕只是跌掉5%，他們都會變成負資產者。銀行會立刻要求其補足抵押資金，否則便會收房拍賣。

    高槓桿，不止意味着高風險，更意味着一旦崩盤，危害會以槓桿的倍數擴大，造成更加嚴重的經濟危機。經濟原理都是互通的，這也是為什麼ltcm僅僅只損失了四十億美元，美聯儲便如臨大敵，甚至親自出手救助的原因。

    如果只是高槓桿，並不意味着一定會崩盤，畢竟在樓市的成長階段，槓桿率也同樣很高。但如果樓面單位價格同時超過了居民可承受能力，情況就非常危險了。

    東瀛泡沫危機破滅前，整個東京的房屋總價值超過美國土地的總和，也就是說，賣掉東京，可以買下整個美國，這顯然是不正常的，也超出了東京乃至整個東瀛的購買能力極限。

    所謂購買能力的極限，在按揭的情況下，也可以理解為還款能力的極限。

    拿香江來舉例子，現在香江家庭收入中位數約一萬八千港幣左右。假如香江房價是三萬港幣一平米，首付兩成的情況下，買一套50平米左右的公寓，需要掏出三十萬港幣的首付，剩下120萬港幣貸款20年，按現在2.5的按揭利率，每月大約需要還款5000港幣左右。

    這麼看起來，至少在三萬一平這個價格上，香江人還能承受得起，雖然生活質量受到一些影響，但至少負擔這筆貸款，問題還不算太大。

    但如果房價到了五萬一平呢？

    除了首付變成五十萬，每月的還款額一下子就漲到了一萬一千港幣！占家庭收入的61%！只剩下七千塊維持一家老小的生活，在香江，就太不容易了。如果再有一些小病小災，可能某一個月的流動性就會出現問題了。

    如果到了八萬一平呢？首付八十萬可能就會榨乾整個家庭幾十年的積蓄，貸款的三百二十萬每月還款額就會高達一萬八千港幣！

    到了這個程度，一般老百姓家庭每個月不吃不喝，才能還上這筆貸款。

    而現在，香江樓市部分地區超過兩萬一尺，相當於每平米十九萬！而這些地區，還不是什麼非常好的地段，很多都是以前的爛泥塘，根本沒有什麼投資價值。

    這樣一來，雖然還有一小部分篤信房價會繼續上漲的買主繼續買房，但大多數人想買也買不起了，於是成交量就會下跌。

    所有商品都是如此，如果成交量保持增長態勢，即使價格一路上漲，短時間內風險也不是很大。但如果成交量開始下降，這時就一定要提起注意了。

    而在去年11月，香江新建房屋成交量和二手房成交量與去年同期相比，同比下跌百分之二十三。

    看似只是下降了百分之二十，但對樓市的壓力來說，可不只是百分之二十這麼簡單。

    房屋竣工面積越來越高，除非成交量仍能維持原本的增長率，否則對於開發商來說就意味着運營壓力的增加。房地產本質是資金密集型產業，快速銷售回款是企業的命脈。

    在這種情況下，為了儘快賣房回款，開發商必然會調低新開樓盤的銷售價格或採用各種贈送優惠的方式吸引購房者，構成實質的房價下跌。

    房價一旦不漲，甚至開始下跌，購房者的持幣觀望態勢會更加明顯。

    這時，再加上地產公司的高融資槓桿和一定比例的「二按」購房者，市場壓力已經積蓄到一個極限，可能只需要一根火柴，轟的一聲，整個市場變回崩盤。

    亞洲金融危機，就是這根火柴。

    短短的五個月時間，香江樓市經歷了「房價飆升」、「一房難求」、「有價無市」幾個階段，到了前兩個月，哪怕房價還在上漲，成交量的萎縮趨勢也已經非常明顯。

    成交量的萎縮，讓正在崩盤的房市進入了一個新的階段——「大浪淘沙」。

    市場好的時候，大大小小的房企都能混跡其中，每家公司都能賺到錢，現在潮水退去，才能看到誰沒穿泳褲。

    「羅生，今天東亞銀行的人又來催款，問我們那筆一千兩百萬的貸款什麼時候能還清。」

    「羅生，普利金融剛剛來電話，說那筆六百五十萬的借款不能再拖了，肉腸陳想要親自和您談談。」

    「羅生，澥浦村的光叔等了你一天了，說我們再不給他們補償款，他就要召集村民鬧事，你看怎麼辦？」

    「羅生。。。」

    羅朝暉